Порядок составления договора подряда.

Приступая к составлению договора аренды, обратите внимание на ряд важных моментов.
1. Форма договора
Договор аренды должен быть заключен в письменной форме если:
- хотя бы одна из сторон сделки является юридическим лицом (п. 1 ст. 161 ГК РФ);
- цена договора превышает 10 000 руб. (пп. 2 п. 1 ст. 161 ГК РФ).
- срок договора составляет более 1 года (п. 1 ст. 609 ГК РФ);
- объектом аренды является здание, сооружение, помещение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- объектом аренды является предприятие как имущественный комплекс (п. 1 ст. 658 ГК РФ);
- объектом аренды является транспортное средство (ст. 633 ГК РФ).
Письменная форма договора аренды будет считаться соблюденной в случае:
- составления единого документа, подписанного сторонами, в том числе электронного (п. 1 ст. 160 ГК РФ, п. 2 ст. 434 ГК РФ);
- обмена документами письмами, телеграммами, электронными документами либо иными данными (п. 1 ст. 160 ГК РФ, п. 2 ст. 434 ГК РФ).
При этом договор аренды должен быть заключен только путем составления единого документа, подписанного сторонами, если объектом аренды является:
- здание, сооружение, помещение (п. 1 ст. 651 ГК РФ);
- предприятие как имущественный комплекс (п. 1 ст. 658 ГК РФ).
В остальных случаях возможно его заключение в устной форме (п. 1 ст. 159 ГК РФ).
Нотариальное удостоверение договора аренды не является обязательным, однако стороны могут заключить договор в нотариальной форме по своему желанию (пп. 2 п. 2 ст. 163 ГК РФ). Исключение составляют отдельные случаи, в которых законом предусмотрена нотариальная форма договора. В частности, это случай, когда договор аренды недвижимого имущества заключается на условиях опеки (ч. 2 ст. 54 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ (далее - Закон о госрегистрации).
2. Существенные условия договора
2.1. Предмет
Объектом аренды может быть только индивидуально определенная непотребляемая вещь (п. 1, 3 ст. 607, ст. 128 ГК РФ).
Несмотря на отсутствие соответствующего указания в ГК РФ, правоприменительная практика исходит из допустимости передачи в аренду не всей вещи в целом, а только ее отдельной части.
Условие об объекте аренды считается согласованным, если договор позволяет определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в пользование (владение и пользование); при отсутствии данных, позволяющих определенно установить имущество, подлежащее передаче, условие об объекте аренды, считается не согласованным сторонами, а договор не считается заключенным (п. 3 ст. 607 ГК РФ).
Например, способом индивидуализации недвижимого имущества является указание кадастрового или условного номера, местоположения, площади и т.д. Сведения, индивидуализирующие объект недвижимости, могут быть как указаны в самом договоре, так и в приложении к нему (например, в подписанном сторонами в качестве приложения к договору плане здания могут быть обозначены помещения, передаваемые в безвозмездное пользование).
2.2 Цена
Условие о размере арендной платы является существенным условием договора аренды:
- зданий, сооружений, нежилых помещений (п. 1 ст. 654 ГК РФ);
- земельного участка (п. 12 ст. 22 ЗК РФ).
Арендная плата устанавливается за все арендуемое имущество в целом или отдельно по каждой из его составных частей в различных формах, например, в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно; в форме возложения на арендатора затрат на улучшение арендованного имущества (п. 2 ст. 614 ГК РФ).
Арендная плата может быть установлена в виде основной (постоянной) части и переменной части, определяемой расчетным путем.
Размер арендной платы может устанавливаться по усмотрению сторон договора аренды либо определяться ценами, которые устанавливаются или регулируются уполномоченными на это государственными органами и (или) органами местного самоуправления (п. 1 ст. 424 ГК РФ).
2.3. Иные условия, предусмотренные законом для договоров аренды различных объектов. Например, это обязанность арендатора провести работы по сохранению объекта культурного наследия в соответствии с охранным обязательством в определенные законом сроки (для договора аренды объекта культурного наследия, находящегося в неудовлетворительном состоянии, относящегося к федеральной собственности) (п. 4 ст. 14.1 Федерального закона от 25.06.2002 N 73-ФЗ).
2.4. Прочие условия, относительно которых по заявлению арендодателя или арендатора должно быть достигнуто соглашение (п. 1 ст. 432 ГК РФ).
3. Дата заключения договора
Договор аренды признается заключенным в момент получения лицом, направившим оферту, ее акцепта, то есть в момент достижения сторонами соглашения по условиям договора (ст. 432, п. 1 ст. 433 ГК РФ). Если договор заключается в присутствии обеих сторон, момент его заключения совпадает с моментом его подписания обеими сторонами (см. абзац первый п. 1 ст. 160 ГК РФ). С этого момента договор вступает в силу и становится обязательным для сторон (п. 1 ст. 425 ГК РФ).
На практике дата заключения договора указывается в его начале. Целесообразно указывать ее и рядом с подписью каждой из сторон.
Стороны вправе установить, что условия заключенного ими договора применяются к их отношениям, возникшим до заключения договора (п. 2 ст. 425 ГК РФ). Это возможно в случае, если арендатор уже пользуется имуществом, являющимся предметом договора, до его заключения.
Однако договориться о том, что договор считается заключенным с более поздней даты, чем дата достижения соглашения по условиям договора, стороны не могут.
Следует учитывать, что договоры аренды, подлежащие государственной регистрации, считаются заключенными для третьих лиц с момента такой регистрации, если иное не установлено законом (п. 3 ст. 433 ГК РФ).
4. Государственная регистрация договора аренды
Договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации (п. 2 ст. 609 ГК РФ).
Исключением из этого правила является:
- договор аренды здания, сооружения, нежилого помещения, заключенный на срок менее года (п. 2 ст. 651 ГК РФ);
- договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ);
- договор аренды транспортных средств (если они отнесены к недвижимому имуществу) (ст. ст. 633, 643 ГК РФ).
Перечисленные договоры аренды не подлежат государственной регистрации.
Также не подлежат государственной регистрации договоры аренды недвижимого имущества:
- заключенные на неопределенный срок (п. 11 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59;
- возобновленные на неопределенный срок на основании ст. 621 ГК РФ (п. 11 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59);
- продленные после окончания первоначального срока аренды (не превышающего 1 год) на срок менее 1 года (п. 10 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 N 59).
Государственная регистрация аренды недвижимого имущества осуществляется посредством государственной регистрации договора аренды. С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества (ч. 1 ст. 51 Закона о госрегистрации).
5. Срок договора аренды
Если срок аренды в договоре не определен, то договор считается заключенным на неопределенный срок (п. 2 ст. 610 ГК РФ).
Для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества законом могут устанавливаться максимальные (предельные) сроки договора (п. 3 ст. 610 ГК РФ).
В договор можно включить условие о том, что по истечении срока договора при отсутствии возражений сторон договор считается продленным на тот же (или любой другой) срок (т. е. срок договора продлевается "автоматически").
6. Преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок
По общему правилу арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Это правило может быть изменено договором аренды, то есть стороны вправе включить в договор условие о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды на новый срок.
7. Аренда с правом выкупа
Договором аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон (ст. 624 ГК РФ).
В случае, если выкуп имущества предусматривается в договоре аренды недвижимости, важно согласовать в тексте этого договора условие о размере выкупной цены (п. 3 ст. 609, п. 1 ст. 555 ГК РФ).
8. Расходы на коммунальные услуги
Рекомендуется урегулировать в договоре аренды здания, строения, нежилого помещения вопрос о порядке возмещения расходов арендодателя на оплату коммунальных услуг, фактически потребляемых арендатором.
9. Торги
В ряде случаев договор аренды должен быть заключен на торгах. В частности, это касается:
- договоров аренды движимого и недвижимого имущества, находящегося в государственной (муниципальной) собственности (ст. 17.1 Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ);
- объектов теплоснабжения, водоснабжения и (или) водоотведения (ст. 41.1 Федерального закона от 07.12.2011 N 416-ФЗ, ст. 28.1 Федерального закона от 27.07.2010 N 190-ФЗ);
- земельных участков (п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ).